תכנית התחדשות בניינית בראשון־לציון עולה למחוזית: עם פוטנציאל לתוספת של 16,000 יח"ד

התכנית חלה בשכונות במרכז הוותיק של העיר, שבהן יש 9,000 יח"ד פוטנציאליות להתחדשות.

פורסם לפני ארבעה שבועות, יום חמישי, 19 ספטמבר 2024

עם פוטנציאל לתוספת של עד 16,000 יח"ד, תכנית התחדשות בניינית בראשון־לציון עולה לדיון ראשון בוועדה המחוזית, לקראת הפקדתה. התכנית מתמקדת בעיקר בתשע שכונות ותיקות במרכז העיר הוותיק, שבהן יש כ־9,000 יח"ד פוטנציאליות להתחדשות עירונית.

התכנית העולה לדיון, שהיא חלופה עירונית לתמ"א 38, קובעת מסגרת תכנונית שתאפשר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ו/או מיגונם במסגרת התחדשות בניינית תוך שמירה על מאפייני המרקם והמבנה העירוני הקיים.

שלושה מתווים להתחדשות הבניינית

חיזוק ומיגון, חיזוק מיגון ותוספת בנייה והריסה ובנייה מחדש, בהתאם ליכולת הנשיאה של המרחב האורבני הקיים והמתוכנן. על פי התכנית, התמורה בפרויקטים של חיזוק ותוספת בנייה (תמ"א 38/1) היא תוספת של עד 12 מ"ר. תוספת עבור ממ"ד נכללת בשטח זה. גודל יח"ד לא יפחת מ־45 מ"ר. תוספת הבינוי היא עד 2.7 קומות ולא יותר מ־7.7 קומות.

הריסה ובנייה מחדש

במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), התכנית קובעת כי יש לבצע הריסה של המבנה כולו, ולא תתאפשר הריסה חלקית של הבניין. לא יותרו דירות בקומת הקרקע, גם אם אושרו בתכנית תקפה. התמורה ליח"ד היא עד 12 מ"ר. המכפיל בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש הוא 2.8. התכנית קובעת כי הוועדה המקומית תוכל להתיר סך יח"ד של עד פי 2.8 ממספר היחידות הקיימות בפועל. במקרה שבו הוועדה דרשה הקמת שטחי ציבור במגרש, ניתן לאשר עד פי 3 ממספר יח"ד הקיימות בכפוף לבחינה כלכלית. גודל יחידת דיור בפרויקטים מסוג זה לא יפחת מ־45 מ"ר, ולפחות 20 אחוז מהדירות יהיו קטנות, עד 80 מ"ר.

במסלול זה, יותרו עד 10 קומות בתנאי שמפלס הקומה העליונה לא יעלה על 29 מ' מהכניסה הקובעת. מספר הקומות המקסימלי ייקבע ממפלס הכניסה הקובעת לבניין ויכלול: קומת קרקע, קומות טיפוסיות וקומה עליונה חלקית בשטח שלא יעלה על 65% מהקומה שמתחתיה.

חיזוק ועיבוי מבנים בודדים

מרחב ההתחדשות הבניינית (לשעבר תמ"א 38/1) כולל 9 שכונות ותיקות במרכז העיר: אברמוביץ, השומר, כצנלסון, קדמת ראשון, נווה חוף, רמב"ם, רמז, רביבים, ראשונים. בשכונות אלה יש בסך הכל 39,381 יח"ד, אך מתוכן 8,988 יח"ד פוטנציאליות להתחדשות בניינית. בתרחיש של 100 אחוזי מימוש, מדובר ב- 25,167 יח"ד חדשות, מתוכן 16,179 יח"ד תוספתיות. עם זאת, התכנית מניחה כי שיעור המימוש יהיה 30 אחוז, ובמקרה שכזה מדובר 7,550 יח"ד חדשות, מתוכן 4,854 יח"ד תוספתיות.

כאמור, הוועדה המחוזית מרכז תקיים בשבוע הבא דיון ראשון בתכנית לקראת הפקדתה.

את התכנית יזמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהגישה אותה יחד עם העירייה. עורך התכנית הוא משרד הייצ' קיו ארכיטקטים.