בעלי נכסים בראשון־לציון ‑ יש לכם פחות מחודש להגיש התנגדויות לתוכנית המטרו

פרויקט הקמת המטרו יוצא לדרך, אבל סביר שחלקים גדולים מהציבור לא יודעים זאת, ובטח שלא יודעים על אפשרותם המוגבלת להגיש התנגדויות לתוכנית הענק – 60 יום בלבד.

פורסם לפני ארבע שנים, יום ראשון, 12 יולי 2020

חלום המטרו עוד רחוק מביצוע, אך עלויותיו הכבדות של הפרויקט הלאומי, המוערכות ב–150 מיליארד שקל, יורגשו כבר בשנים הקרובות בכיסם של בעלי הקרקעות הממוקמים בסמוך לציריו העתידיים.

לאחרונה, הופקדו תכניות המטרו ובקרוב יאושרו ויצאו אל הפועל. המטרו תעבור ב־23 ערים, בתוואי של כ־145 ק"מ במרכז הארץ, כשמטרתה בין היתר לקצר משמעותית את זמני הנסיעה למרכזי התעסוקה בת"א. המטרו תמוקם ברובה בתת־הקרקע, כשהיא כוללת הוראות למגרשים תלת ממדיים, שיאפשרו לתחום את ייעוד הקרקע וההפקעה למפלס תת־הקרקע. יש לברך על קידום המטרו, אך אין לשכוח שתכניות אלו עשויות לפגוע קשות בבעלי קרקעות רבים, על ידי הפקעת נכסים, עסקיים/בתי מגורים, הפקעת תת־הקרקע, או הפקעת שטחים ניכרים של מאות דונמים לצורך הקמת מתחמי דיפו (אזור תפעול).

התוכנית לקו M3 הופקדה ב־5/6/2020, וקשה להפריז בחשיבותה. היא נמצאת בסמכות הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל), ומשרטטת את ההתוויה של קו המטרו, של המבנים והמתקנים המהווים חלק ממנו, ושל המתקנים הנחוצים להקמתו, להפעלתו ולתחזוקתו. 4 באוגוסט הוא התאריך האחרון להגיש התנגדות לשניים מהקווים בתוכנית הרכבת התת־קרקעית של גוש דן. שבוע אחר כך, ב־12.6.2020, הופקדה גם תוכנית תת"ל 101/א, התוכנית לחלק הדרומי של קו המטרו M1 ‑ מחולון דרך ראשון־לציון, נס ציונה ורחובות ועד בית החולים קפלן.

אורך הקו הוא 38 קילומטרים והוא חוצה לא פחות מ־13 רשויות, כך לפי מצגת שהוצגה ב־27.2.20 בפני הוות"ל ונמצאת באתר האינטרנט של מינהל התכנון. הקו יהיה בנוי משתי מנהרות בקוטר פנימי של 6.5 מטרים שנחפרות בעומק של 25–40 מטרים מתחת לפני הקרקע. כריית המנהרה תיעשה במקטעים של שלושה-חמישה קילומטרים ובקצב התקדמות של עשרה מטרים ביום. במילים אחרות, מדובר ב־3,800 ימי עבודה, כלומר בלפחות 10.5 שנות עבודה.

המשמעות של הפקדת שתי התוכניות עבור הציבור הרחב, עבור בעלי הנכסים שנמצאים לאורכו ועבור משקיעים היא אדירה. כבר ראינו בבניית הרכבת הקלה בירושלים ובגוש דן את הנזק העצום שנגרם לעסקים בתוואי בתקופת העבודות הממושכת.

למרות זאת, מלבד פרסום בעיתונים ותליית השלטים הסטנדרטיים, שהאדם הסביר אינו יכול להבין מהם דבר, לא נערך שום יידוע של הציבור. אם לשפוט לפי המתחולל בקבוצות הפייסבוק העירוניות, רבים סבורים שמדובר בכלל בפרויקט הרכבת הקלה.

המטרו (תוכנית תת"ל 103 בסמכות הוועדה לתשתיות לאומיות) הוא פרויקט תשתיות ענק העובר בכל רחבי גוש דן ומטרופולין ת"א וכולל 3 קווים שיעברו בלא פחות מ־24 רשויות שונות:

• קו M101 ‑ קו מצפון (כפר סבא ורעננה) לדרום (ראשון־לציון, לוד ורחובות) דרך תל־אביב
• קו M102 ‑ קו ממזרח למערב שיספק שירות מפתח תקווה, דרך רמת גן ועד תל־אביב
• קו M103 ‑ קו בצורת חצי טבעת שעובר דרך בת־ים, אזור, אור יהודה קריית אונו, רמת השרון ומגיע עד הרצליה, עם זרוע המתחברת לנתב"ג.

עו"ד ענת בירן, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בתחום המקרקעין והתכנון והבנייה מסבירה כי ההשלכות על בעלי נכסים שבתוואי המטרו יהיו מרחיקות לכת – החל מסגירת הרחובות ומתחמים שלמים, מה שעלול לגרום לקריסה של עסקים וחנויות כפי שראינו בעבודות הרכבת הקלה, דרך הריסת מבנים שמפריעים למסלול ועד לשינוי כללי של כל הנוף האורבני בערים אלה.

הציבור לא מודע לכך, אך קווי המטרו משפיעים על גורלם של אלפי בניינים ומגרשים, הם עוברים על מגרשים בנויים ועל מגרשים עם זכויות בנייה, הם מאפשרים למדינה להפקיע נכסים, הן בתת־הקרקע והן מעליה, והם מגבילים את אפשרויות התכנון והניצול של נכסים רבים, כולל כאלה המיועדים להתחדשות עירונית. המגבלות שמטילות תוכניות המטרו על ניצול מקרקעין חלות כבר עכשיו, הביצוע עשוי לקחת עשרות שנים, אם בכלל.

מן הראוי היה שהמדינה תיידע באופן ברור על כוונתה להחל בתוכנית בסדר גודל שכזה ותאפשר לציבור מספיק זמן להביע את דעתו עליה – בצורה של הגשת התנגדויות. למרות ההשלכות הדרמטיות של התוכנית – אין חובה לשלוח לבעלי הנכסים הודעות, כך שמי שלא בודק ביוזמתו עלול למצוא עצמו יום בהיר אחד עם קו מטרו מאושר העובר על החלקה שלו או מתחתיה. המדינה רק תלתה שלטים קטנים ברחובות ופרסמה מודעה קטנה בעיתון – האדם הסביר לא רואה את אלה.

בימים אלו מתפרסמות להשגות הציבור בזו אחר זו תוכניות קווי המטרו והשבועות הקרובים הם חלון ההזדמנויות להגשת השגות לתוכנית. כל אדם הרואה עצמו נפגע מהתוכנית רשאי להגיש לה השגה תוך 60 יום מפרסומה להשגות. בשלב זה פורסמו להשגות קווי המטרו M101 מקטע דרומי ו־M103.

לדברי עו"ד ענת בירן, "ככל שהתוכנית גדולה יותר, כך הפרסום שלה יותר גרוע, אנשים אפילו לא יודעים איפה לחפש. אם השכן שלך מבקש הקלה של 10 ס"מ אתה מקבל הודעה הביתה. אם בונים לידך פרויקט, אתה תראה מודעה. אבל תוכניות ענקיות? כלום. ומה קורה עם אנשים שלא הולכים ברחוב? אין באמת פרסום לציבור ובטח שלא פרטני לטובת אלה שעלולים להיפגע מהמטרו. נצלו את זכותכם להתנגד לתוכנית ועשו זאת עכשיו, כי אחר-כך כבר יהיה מאוחר מדי".

חשוב להדגיש כי ייתכן וקרקע מסומנת בתכניות המתקדמות להפקעה, מלאה או חלקית, אך בעליה לא ידעו זאת. הכיצד? כיוון שלא קיימת בחוק הקיים חובת מתן הודעה אישית על תכניות פוגעות, ולכן יכול לקרות מצב בו בעל קרקע יקדם תכנית לבניה או יגיש בקשה להיתר במקרקעיו ויגלה תוך כך שתכנית המטרו מייעדת את הקרקע או את תת־הקרקע ואין לו יכולת לקדם את תכנון הקרקע. לכן, מומלץ בהקדם לבדוק עם בעל מקצוע האם הקרקע שלכם נכללת בתוואי המטרו, ומה מתוכנן באשר לה, זאת לאור הזמנים הצפופים, שכן ניתן להגיש השגה לתכניות, לרוב בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה על הפקדת התכנית בעיתונות, ואולי כך, לנסות ולשנות את "רוע הגזרה".

"בשונה מהרכבת הקלה, שרוב קוויה עוברים בתוואי של דרכים, המטרו תחלוף מתחת לשכונות ולבתיהם של עשרות ואפילו מאות אלפי תושבים בגוש דן. אנשים אפילו לא מודעים לזה", אומרת עו"ד ענת בירן, המייצגת מתנגדים לתוכנית. "בשבועות האחרונים הגיעה אלי שורת התנגדויות, בעיקר מאלה שהמטרו נוגס במגרש שבבעלותם או בחלקו, או שעובר לידם באופן שעשוי לגרום נזק לנכס שלהם או לטרפד להם תוכניות בנייה, וגם כאלה שמפחדים מכך שמתחת לביתם חופרים מנהרה. למעשה, הפתח היחיד להתנגד לתוכנית הזו זה עכשיו. מאוחר יותר, יודיעו לך כבעל נכס רק 30 יום לפני הפקעה או תחילת עבודות".

לדברי בירן, "חשוב להבין כי ברגע שעובר קו הרכבת מתחת לבית שלך, יש פה הפקעה של חלק מהזכויות שלך, מתחת לאדמה. במסגרת הגמישות שהתוכנית האמורפית הזו מאפשרת למדינה, אותן הפקעות בהרבה מקרים לא מסתכמות בתת־הקרקע בלבד, אלא יתבצעו גם על הקרקע. על אותן הפקעות אין למעשה ערכאת ערעור שתוכל לפנות אליה כבעל זכויות שנפגע, ואת ההודעה על ההפקעה ‑ בין אם בתת־הקרקע או על פניה ‑ תקבל 30 יום מראש בלבד".

בירן מוסיפה כי "מבחינה משפטית וקניינית, כאשר קו המטרו עובר מתחת לנכס שבבעלותך, הוא מונע ממך את האפשרות לרדת לעומק של יותר מחמישה מטרים מתחת לפני הקרקע. המשמעות היא שלא תוכל לבנות מרתפי חנייה או לצקת את הבסיס ההנדסי שנדרש לבניין. מה שאומר שלא תקבל היתר בנייה ולא תוכל לבנות שם. כבר היום אנחנו מטפלים במספר פרויקטים של התחדשות עירונית שמטורפדים בגלל התוכנית שנוגסת בחלק מהמגרש, נוגסת בחזיתות המבנים, או לא מאפשרת לרדת לתת־הקרקע", אומרת בירן. "אנחנו הולכים לראות פה עצירה של אינספור פרויקטים במרכז הארץ, כשאת ההתחלה שלה רואים כבר עכשיו".

יש לציין אף כי לאחר אישור התכניות על ידי הממשלה, ומתן תוקף, בעלי הקרקעות הנפגעים, שבתחום התכנית או גובלים בה, יוכלו להגיש תביעת פיצויי ירידת ערך הנכסים, בגין אישור תכניות המטרו הפוגעות, זאת בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית. לאחר מכן, תתבצע ההפקעה בפועל כאשר הרשות לוקחת פיזית את הקרקע. או את תת־הקרקע לפי העניין וככלל המועד להגשת תביעת פיצויי הפקעה הוא 7 שנים ממועד תפיסת החזקה.

ואולם, במקרים רבים, הידיעה על דבר ההפקעה תגיע רק בשלב של ביצוע ההפקעה, לאחר אישור התכניות, כאשר שלב זה יהיה מאוחר מדי, מאחר שהשווי שיחושב לבעל הקרקע הוא השווי לאחר שינוי הייעוד, שווי של ייעוד ציבורי (מטרו), כאשר שווי זה הינו נמוך משמעותית מהשווי לפני אישורה של התכנית הפוגעת (למשל מגורים).

בשלב זה, ואם כבר חלפו 3 שנים מעת אישור תכנית המטרו, כשמעוניינים להגיש תביעת ירידת ערך, לרוב נתקלים בטענת התיישנות, וזאת למרות שבעל הקרקע לא היה מודע בזמן אמת לתכנית ששינתה את ייעוד הקרקע. באשר לפיצויי ההפקעה, ישנן דרכים שונות לדרוש פיצויים, מקום בו המחלוקת הינה על שיעור הפיצוי, ימונה שמאי מכריע בתוך 90 יום מיום פרסום ההודעה על ההפקעה או באמצעות הגשת השגה לוועדת ההשגות המיועדת לכך. יודגש, כי בחירת המנגנון והגשת התביעה/תביעות הנכונה/נות במועדים הקצובים, הינה חיונית כתנאי לקבלת פיצוי. איחור או בחירת מסלול שגוי, עלול לגרום לנפקע לאבד את עיקר נכסיו, ולכן קיימת חשיבות גדולה לייעוץ וליווי ההליכים יחד עם עו"ד ושמאי מקרקעין המתמחים בתחום מורכב וייחודי זה של תשתיות.

שתיים מתוך ארבעת תוכניות המטרו כבר הופקדו להתנגדויות, והזמן להגשת ההתנגדויות בהן "התחיל לרוץ". גם התוכניות האחרות נמצאות ממש ערב הפקדה. לפי חוק התכנון והבנייה, כל מי שרואה עצמו נפגע על ידי התוכנית, רשאי להגיש השגות והערות לוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות (עם העתק למשרד הוועדה המחוזית במחוז מרכז או תל־אביב). כמובן שיש חשיבות רבה לטיפול כבר בשלב זה, כשעדיין ניתן לנסות לשנות את "רוע הגזרה".

את ההתנגדות יש להגיש בתוך 60 ימים מיום פרסום הודעת ההפקדה בעיתונות. קיימות למטרו ארבע תוכניות, ולא כולן נמצאות באותו שלב, לכן חשוב לשים לב באיזו תוכנית מדובר ועל אילו ערים היא חלה. כדי לדעת אם אתם נפגעים, ניתן לבדוק את התוכניות במשרדי הרשות המקומית.

"בכל מה שנוגע למטרו, לא רק שאין שיתוף ציבור, אלא יש שיתוק שלו", אומרת יעל דורי, ראש תחום תכנון בעמותת אדם טבע ודין, שהיא אחת מנציגות ארגוני הסביבה בוות"ל. "הוות"ל היא ועדה שעוקפת גם את הוועדות המחוזיות וגם את המקומיות, ויש בה רוב לנציגי ממשלה, והליך התכנון בה מהיר ביותר. אי אפשר להתנגד לתוכנית הזאת, אלא רק לערור תוך 60 ימים. אם אתה לא מרוצה, אתה צריך לפנות לבג"ץ.

"זה משהו דרקוני כי מדובר בתוכנית שיש לה השפעה על מיליוני אנשים, בכל גוש דן, לעשרות השנים הקרובות. אתרי ההתארגנות יהיו תפוסים לפחות עשר שנים, תוך ביטול של פארקים ועקירה של אלפי עצים", היא מסכמת.