במקום משרדים: 113 דירות קטנות יוקמו במתחם האלף בראשון־לציון

ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה להפקדה תוכנית שמסבה שטחי תעסוקה למגורים בראשון־לציון, בהיקף של 113 דירות קטנות, עם חזית מסחרית בקומת הקרקע.

פורסם לפני ארבעה שבועות, יום רביעי, 20 נובמבר 2024

לראשונה: ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים אישרה להפקדה פה אחד תוכנית שמסבה שטחי תעסוקה למגורים במתחם "האלף" בראשון־לציון. הוועדה בראשות מ"מ יו"ר הוועדה, מתן יגל, הסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, הוקמה בשנת 2021 במסגרת תיקון 132 לחוק התכנון והבניה, ותפקידה להתמודד עם עודפי שטחי התעסוקה הרבים בפריסה הארצית שאינם ממומשים.

לאחר שלוש שנים התכנסה הוותמ"ג, ועדת המשנה לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים, לישיבה הראשונה שלה מאז הוכרז על הקמתה בנובמבר 2021, והחליטה על "קיצוץ" של כמחצית משטחי התעסוקה בפרויקט מתוכנן במתחם האלף בראשון־לציון, לטובת הקמת 113 יחידות דיור קטנות.

הוותמ"ג הוקמה במסגרת תיקון 132 לחוק התכנון והבנייה, שהתקבל כחלק מתיקוני החקיקה של תקציב השנים 2021 ו־2022. מטרתה לאפשר ולקדם שינוי ייעוד של שטחי תעסוקה למגורים, זאת על רקע עודפי שטחי התעסוקה הקיימים במקומות שונים בארץ. בתקופת הקורונה נושא זה זכה לתשומת־לב מיוחדת, מחשש כי השלכות המגפה יביאו להתרוקנות גם של שטחי משרדים קיימים ‑ אם כי הקמתה של הוועדה לא נועדה למטרה זו, אלא רק לשינוי ייעוד של תוכניות קיימות.

סביב אישור תיקון 132 לחוק התכנון והבנייה, בדיוק לפני שלוש שנים, פרסם מינהל התכנון "נייר עקרונות לפרישת אזורי תעסוקה" ובו נטען כי "זוהה מלאי תכנוני משמעותי של שטחי תעסוקה עודפים שאינם ממומשים או שממומשים באופן חלקי בלבד". המספרים עמדו אז על מלאי תכנוני של יותר מ־200 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, אל מול 36 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה שצפוי לדרוש השוק עד 2040.

הוועדה מוסמכת לדון בתוכניות מפורטות שיוגשו לה עד סוף 2026, וכעת היא דנה כאמור בתוכנית הראשונה: מדובר בתוכנית להקמת 9,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר במגרש 1333 בשטח 2.5 דונמים בדרום־מזרח מתחם האלף בראשון־לציון, לא רחוק מהיציאה לנתיבי איילון, במפגש בין רחוב אבא אבן ושדרות העתיד. המגרש נמצא בסמוך לתחנה מתוכננת של הקו החום של הרכבת הקלה. את התכנון מקדם משרד CityBee אדריכלים.

מדובר בתוכנית בהיקף של 2.5 דונם, הממוקמת בדרום מתחם האלף בסמוך לתחנה עתידית על הקו החום של הרכבת הקלה. השטח מיועד כיום לתעסוקה ומסחר בקומות הקרקע בהיקף של כ־9,000 מ"ר. התוכנית שהוגשה לוועדה הציעה להמיר את שימושי התעסוקה למגורים בהיקף של 113 יחידות דיור קטנות, עם חזית מסחרית בקומת הקרקע. לאחר ששמעה את מדיניות העירייה למתחם, השתכנעה הוועדה כי ראוי לשמור על השימוש לתעסוקה בשל מיקומו המרכזי של המגרש. הוועדה החליטה להפקיד את התוכנית בתנאים תוך שמירה על מחצית משטחי התעסוקה המאושרים בשטח התוכנית והוספת השימוש למגורים כך שייווצר מבנה מעורב שימושים. החזית המסחרית בקומת הקרקע נותרה ללא שינוי.

גורמים בעיריית ראשון־לציון עדכנו כי הם בוחנים בתוכנית המתאר החדשה המקודמת בימים אלה, את היקפי התעסוקה המאושרים ובעקבות הבדיקה יעדכנו את המדיניות לגביהם. עם זאת, הוועדה ראתה במיקום התוכנית לאורך ציר הקו החום בראשון־לציון כמקום שנכון לאפשר בו שילוב שימושים מגוונים, בהם מגורים.

ממינהל התכנון נמסר כי "התוכנית תואמת את המדיניות של ניצול משאב הקרקע על ידי הוספת שימוש למגורים והשענות על תשתיות קיימות, ושמירה על השטחים הפתוחים". עוד ציינו שם כי הם בוחנים בימים אלה תוכניות מאושרות שטרם מומשו, וכי בהמשך ניתן יהיה להציג בפני הוועדה את היקפי השטחים המאושרים לתעסוקה שלא מומשו וייבחן אופן הטיפול בהם.

האדריכלים ערן לשם וערן שקד, מ-CityBee אדריכלים, עורכי הבקשה לשינוי התב"ע, מסרו בתגובה: "תכנית מתחם האלף תוכננה על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בצורה איכותית וצופה פני עתיד, עירוב השימושים בתכנית הוא גם בנייני וגם מתחמי. בזכות התכנון המקורי, קיימת גמישות תכנונית המאפשרת שינוי המינונים בין השימושים השונים מבלי להפר את האיזון הכללי שקיים בתכנון והוא מוטה תעסוקה. הגמישות הזו מאפשרת עוד כלי בהתמודדות עם משבר הדיור.

"ועדת המשנה לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים, בחנה את התוכנית שהצגנו בעבור תוספת יח"ד למגרש בבעלות חברת הצלחת יחזקאל, והאם תוספת יח"ד הדיור משתלבת בצורה נכונה בתכנון המאושר. הוועדה מהווה זרז לתהליך הטבעי המתבקש נוכח הביקוש למגורים מחד, ומנגד מתאימה את קצב פיתוח שטחי התעסוקה לדרישות האמתיות של השוק".